不動産投資の失敗には、さまざまな原因とパターンがあるが…

筆者はこれまでに、不動産投資の失敗で人生が大きく狂ってしまった多くの人たちと会い、話を聞いてきました。購入した物件の種別はさまざまで、一棟アパート、ワンルーム、戸建て賃貸、シェアハウスなど、共通点はありません。また、購入した物件の地域も、地方や郊外のみならず、首都圏の一等地の物件を購入して大きな損失を出した方もいます。

つまり、どのような種類の物件、もしくはどのようなエリアの物件を購入しても、失敗する可能性はあるということです。逆にいえば、どんな物件を購入すれば失敗しづらいといった、必勝パターンも存在しないといえます。

「一等地の物件、資産性が高くリスクも低いと聞いたのに！」

上場企業の会社員だった佐藤さん（仮名）は、将来のために資産運用を考え、不動産投資のセミナーに参加しました。そこで、セミナー主催者の不動産会社から「首都圏の駅近物件は値下がりしづらいので、長期的な資産性が高くリスクも低い」という説明を受け、後日その不動産会社に紹介されたワンルームマンションを、ローンを組んで2部屋購入しました。

しかし、その不動産会社から提案されたシミュレーション通りの収益がなかなか上がらなかったことから不安になり、早めに手放そうと考え、購入してから2年後に複数の会社へ売却の査定を依頼出しました。その結果、2部屋合計5600万円で購入したマンションが、どんなに高く見積もっても4800万円にしかならないという査定結果となりました。

「長期的に値下がりしづらい」と考えて購入した一等地の物件でしたが、購入後わずか2年で800万円以上も値下がりしてしまったのです。

「どうしてこんなことになったのでしょう。値下がりしづらいと聞いていたのに！」

怒り心頭の佐藤さんでしたが、早めに損切りすることを決断。売却しても返しきれなかったローンは自己資金で補填し、不動産投資から足を洗うことにしました。

郊外の築古戸建「高利回り」に目がくらんだ結果…

不動産投資の中級者～上級者に人気があるのが、郊外の築古の戸建てです。郊外の築古物件は購入費を低く抑えられるため、それをリフォームして賃貸することで、高い利回りが見込めるというスキームです。

しかし、高い「想定利回り」に惑わされてリスクを見落とし、失敗する方も少なくありません。

定年退職した鈴木さん（仮名）は、退職金を運用しようと不動産投資を始めました。退職して時間もあったことから、物件の修繕もある程度自分で行えばコストを抑えられると考え、郊外にある築古の安い戸建て不動産会社に探してもらい、購入しました。購入した物件のリフォームは、一部を専門の業者に委託し、残りは時間をかけて自分で行ったといいます。

リフォーム後、当初は想定した通りの月6万円の賃料で貸すことができ、十分な利回りが確保できました。しかしその後、建物が古かったことから雨漏りを繰り返し、家賃収入のほとんどを修繕に充てなくてはならない状況に陥りました。

郊外の築古戸建ては見かけ上の利回りが高いですが、家賃収入の額自体は大きくないことから、大きな修繕が必要になると、一発で家賃収入を吹き飛ばすほどのコストが必要になります。そのため、そのリスクをあらかじめ想定したうえで投資しないと、失敗する可能性が高くなります。

失敗する人は「不動産会社のいいなり」になっている

佐藤さんや鈴木さん以外にも、さまざまなパターンの失敗を見てきましたが、ひとつ、失敗している人に必ず共通しているポイントがあります。それは、「不動産会社のいいなりになり、物件を割高で購入してしまっている」ということです。

たとえば、前述の佐藤さんの場合です。都市部の一等地のマンションを相場の価格で購入していれば、2年で15％も値下がりすることはまずありません。要するに、最初から相場より高値で買わされてしまっていたということです。

逆に、地方の物件は値下がりリスクが大きいといわれていますが、最初から相場よりも割安で買っていれば、もし将来相場が下落したとしても、購入時と同じ価格かそれ以上で売却することも可能です。つまり、不動産投資で失敗しないための最大のポイントは、「どんな物件を買うか」ではなく「いくらで買うか」なのです。

物件価値を自分で見極められない人は「アウト」

不動産会社は不動産を売るのが仕事です。仮に、それが収益性の低い物件だったり、リスクの高い物件だったりしても、買ってくれそうな人が目の前にいれば、言葉巧みに売りつけようとします。そのため、不動産会社の営業マンの話を聞かずとも、「その物件の相場がどのくらいなのか」自分で判断できる力がないと、カモにされてしまいます。

不動産投資で失敗する人の共通点は、割高で物件を購入していることと述べましたが、そのような人は大抵、自分で物件の相場を判断せず、不動産会社にお勧めされた物件を購入してしまっているのです。

「現在の相場」を把握できれば、失敗リスクは減らせる

不動産が将来どのくらいの資産性を保持するかを判断するのは、非常に困難です。それは株式の将来価格を予想が難しいのと同じです。実際、多くの評論家が市場を予想していますが、見事に外れることも珍しくありません。

しかし、確実に見極められることがあります。それはその物件の「現在の相場」です。それを見極め、割高物件をつかまない判断ができれば、不動産投資の失敗のリスクを大幅に減らすことができます。

少なくとも、不動産会社のいいなりになって、自分でその物件の本当の価値を見極めることを放棄するようなことをしてはなりません。

参考元：【不動産投資家、激怒「都内の一等地なのに、なぜ値下がりしたのか!?」…プロが教える〈必ず泣きを見る人〉に共通の思考回路 | ゴールドオンライン (gentosha-go.com)】

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